Ein Mann hat sich vor einiger Zeit ein Grundstück als Wertanlage und späteren Baugrund gekauft. Inzwischen möchte der Mann aber mit seiner Lebensgefährtin an einem anderen Platz Haus bauen und daher das Grundstück wieder verkaufen. Was muss der Mann bei der Veräußerung beachten?
Im Rahmen des 1. Stabilitätsgesetzes 2012 – besser bekannt als „Sparpaket“ – wurde per 1. 4. 2012 die sogenannte Immobilienertragsteuer (ImmoESt) eingeführt. Seitdem unterliegen grundsätzlich alle Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken einem festen Sondersteuersatz. Dieser beträgt seit 1. 1. 2016 30 %. Bis zur Einführung der ImmoESt waren private Veräußerungen von Grundstücken nur innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren als Spekulationsgeschäfte steuerpflichtig.
Bemessungsgrundlage der ImmoESt ist der Veräußerungsgewinn – also die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Bei der Ermittlung der Anschaffungskosten ist Folgendes zu unterscheiden:
Bei Grundstücken des Altvermögens (angeschafft vor dem 1. April 2002) werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Es werden daher nur 14 % des Veräußerungserlöses mit 30 % ImmoESt versteuert, was eine effektive Steuerbelastung von 4,2 % ergibt.
Wurde ein Grundstück des Altvermögens jedoch nach dem 31. 12. 1987 erstmalig in Bauland umgewidmet, sind die Anschaffungskosten wiederum pauschal mit 40 % des Veräußerungserlöses anzusetzen. Der Steuersatz beträgt daher 30 % von 60 % des Erlöses – also eine effektive Steuerbelastung von 18 %.
Bei Grundstücken des Neuvermögens (angeschafft nach dem 1. April 2002), werden die tatsächlichen Anschaffungskosten herangezogen. Außerdem sieht das Gesetz Befreiungsbestimmungen, etwa für Gebäude, die selbst bewohnt bzw. selbst errichtet wurden, vor.
